Guillermo Bruzon
En la actualidad nadie duda de la debilidad del mercado hipotecario. La crisis de liquidez en la que se ve sumida el conjunto de países europeos, como consecuencia de la crisis subprime americana, ha dejado en evidencia la debilidad del mercado hipotecario primario y, sobre todo, del mercado hipotecario secundario. En un mercado financiero, la relevancia que tiene la transparencia por parte de los oferentes de un servicio, y la confianza por parte de los clientes, son dos factores fundamentales para el buen funcionamiento del mismo. Pues bien, el mercado hipotecario tiene carencias en este sentido.
El mercado hipotecario europeo se encuentra fragmentado. Las instituciones financieras, según el país de que se trate, ofrecen productos hipotecarios con características diferentes, la información ofrecida al cliente es también distinta, los costes de transacción soportados por el cliente en proporción con la cuantía del préstamo varían de país a país, y los regímenes fiscales son también diversos. Teniendo en cuenta el inmenso tamaño del mercado hipotecario residencial de la Unión Europea de los 27, cuyo capital vivo a diciembre de 2006 era de 5.714 millones de Euros (un 49,4% en relación con el PIB de la UE-27), y que sólo el 1% de todo ese volumen del mercado hipotecario residencial europeo, son préstamos cuyo prestatario reside en un país europeo, y ha obtenido el préstamo en una oficina bancaria situada en un país europeo distinto al de su origen, parece evidente la falta de integración del mercado en cuestión.
Es cierto que la Comisión Europea ha realizado una serie de esfuerzos para estudiar la viabilidad, los beneficios y los costes de la integración de los mercados primario y secundario hipotecario. Empezando en el 2003, se sucedieron un conjunto de consultas externas e internas hasta culminar en diciembre del 2007 con la publicación de un Libro Blanco sobre la integración del mercado hipotecario europeo. Sin embargo, esto no es más que una declaración de intenciones. Todos conocemos la lentitud o dificultad con la que la Unión Europea lleva a cabo sus regulaciones, pero dado el peso del mercado hipotecario en el conjunto de mercados financieros y la situación actual de pérdida de confianza por parte de los clientes de entidades crediticias, la integración debe comandarse con mayor presteza y determinación.
Es evidente que toda medida propuesta a nivel europeo, debe ofrecer unos beneficios esperados superiores a los posibles costes de llevarla a cabo. Por lo que las medidas proporcionadas deben crear nuevas oportunidades para las entidades de crédito hipotecario a través del acceso a nuevos mercados, así como impulsar la actividad intra-regional a nivel europeo.
En cuanto a los costes del conjunto de medidas integradoras podríamos identificar:
· Costes de llevar a cabo las medidas, derivados de formar al personal para seguir los nuevos procedimientos, elaborar nuevos softwares y realizar nuevos materiales publicitarios.
· Podría haber costes de pérdida de algunos nichos de mercado, sólo en el caso de que algunos productos hipotecarios con determinadas características fuesen prohibidos. Sin embargo, la integración debe llevarse a cabo para que haya pluralidad de productos, y los clientes puedan obtener información sobre sus características y los riegos inherentes. Asimismo no deberían imponerse medidas que persuadiesen a las entidades de crédito, a conceder determinados tipos de productos.
· La estructura y sensibilidad de los ingresos obtenidos por los prestamistas hipotecarios sería diferente de la actual, y deberían tomarse medidas para adecuar la sensibilidad de sus pasivos.
Queda entonces por identificar los beneficios de la integración del mercado hipotecario europeo que favorecerán la competitividad y la eficiencia:
· En primer lugar, se incrementaría la diversidad de productos. Es cierto que existe una gran diversidad de productos hipotecarios a lo largo de la Unión Europea. Sin embargo, la disponibilidad en los mercados domésticos individuales varía. Esto se debe a factores tales como las preferencias de los consumidores, las estrategias de negocio de los prestamistas hipotecarios, las barreras legales que impiden o desincentivan ofrecer determinados productos en ciertos mercados, o por las estrategias de financiación.
· Se facilitaría la oferta de productos intra-regionales europeos y aumentaría las posibilidades de financiación de las entidades de crédito al integrar también el mercado secundario hipotecario.
· Es evidente que ningún mercado puede funcionar de forma eficiente sin la confianza de sus consumidores. Para ganar esta confianza, es preciso que el cliente elija el producto que más se adecúe a sus necesidades, teniendo la posibilidad de obtener información clara, correcta, completa y comparable sobre los diferentes productos hipotecarios.
· Por último, determinadas medidas integradoras, cuyo objetivo principal es aumentar la competitividad entre las entidades de crédito, podrían facilitar la movilidad del cliente, que en la actualidad está disuadido a realizar éstas prácticas por barreras legales o económicas.
Los mercados de crédito representan una parte significativa de la economía europea. Por otra parte, la hipoteca es para muchos ciudadanos la inversión más importante de toda su vida. Y, habiéndose puesto en evidencia la debilidad del mercado primario y secundario hipotecario europeo, hay que considerar la integración del mercado hipotecario europeo como un tema central y de importancia preeminente. La Comisión europea debe trabajar con mayor presteza y los órganos nacionales competentes deben facilitar el proceso, llegando incluso a renunciar a determinadas competencias que tienen adquiridas, para que todos podamos disfrutar cuanto antes de las ventajas de un mercado hipotecario integrado.
